Gayrimenkul Hukuku

Aslan Hukuk Danışmanlık olarak, Balıkesir Avukat ve Balıkesir Hukuk Bürosu çerçevesinde Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet göstermekte ve avukatlık hizmeti ile hukuki danışmanlık hizmeti verilmektedir.

Aslan Hukuk Danışmanlık Hizmetlerimiz

Gayrimenkul Hukuku

Balıkesir’de faaliyet gösteren Aslan Hukuk Danışmanlık gayrimenkul hukuku avukatı Balıkesirde en iyi avukatlar kadrosu müvekkillerinin gayrimenkul işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Gayrimenkul alanındaki hizmetler, imar mevzuatına uyum, gerekli izin ve ruhsatların alınması ile yönetim planlarının geliştirilmesi ve kira sözleşmelerinin düzenlenmesi dâhil gayrimenkulün geliştirilmesine ilişkin tüm hizmetleri kapsamaktadır.

Balıkesir gayrimenkul avukatı ekibimiz gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedirler. Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda en hızlı gelişme gösteren sektörlerden biridir ve hukuk büromuz gayrimenkul bir başka değişle taşınmaz hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

Aslan Hukuk Danışmanlık müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması, tapu iptal ve tescil davaları açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemlerinin her türlü aşamasında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Balıkesir gayrimenkul avukatı ekibimiz inşaat hukuku ve inşaat davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde; kentsel dönüşüm hukuku, ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması konularında müvekkillerimize hukuki destek vermektedirler. Gayrimenkul sektörü ülkemizde son yıllarda özellikle kentsel dönüşüm uygulamaları sayesinde çok hızlı gelişme göstermektedir ve hukuk büromuz gayrimenkul hukuku konusunda her türlü konuda danışmanlık yapmaktadır.

Gayrimenkul Hukuku

Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denmektedir. Türk Hukuku’nda Gayrimenkul Hukuku’na ilişkin düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmazlara ilişkin hükümlerin bulunduğu 4. kitabında yer almaktadır.

Gayrimenkul hukuku çok geniş kapsamlı bir hukuk dalıdır. Genel olarak; gayrimenkul alım ve satım sözleşmesi, kira sözleşmesi, kat irtifakı sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, bina yönetimi ve site yönetimi sözleşmesi, proje yönetimi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi… gibi pek çok sözleşmenin düzenlenmesini, gayrimenkullerin satış sürecinin yürütülmesini, yatırım ortaklıklarına ilişkin işlemlerin yapılmasını kapsamaktadır. Bu anlamda açılmış veya açılacak olan ön alım davası, istihkak davası, kamulaştırma davası, el atmanın önlenmesi davası, izale-i şüyu davası, kira bedelinin belirlenmesi için açılacak dava ile tapu iptal ve tescil davalarında gayrimenkul hukukuna ilişkin hükümler uygulanacaktır.

En Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları

Gayrimenkul hukuku ile ilgili sıklıkla açılan dava türleri aşağıdakilerle sınırlı olmamakla birlikte genel anlamda şunlardır:

Tapu İptal ve Tescil Davası Avukatı

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse bu yolsuz tescili iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla dava edebilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de kanun koyucu tarafından bir takım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmıştır.

Olağan Zamanaşımı ile Kazanım

Olağan zamanaşımı ile kazanım ise bu yollardan biridir. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağan zamanaşımı ile kazanımın şartlarını belirtmek gerekir ise; 1- Tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir. 2- Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil. 3- Tapuda yapılan yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 yıl sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunca aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir. 4- Malik sıfatıyla zilyetliğin iyi niyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir.

Yukarıda ifade edilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zaruri unsuru olup şartlardan birinin somut olayda bulunmaması olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil edecektir.

Olağanüstü Zamanaşımı ile İktisap

Zamanaşımı ile kazanım yollarından bir diğeri ise olağanüstü zamanaşımıdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kanun düzenlemesi incelendiği takdirde olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanım için görülecektir ki; tapu sicilinde malikin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkânsız olması gerekmektedir. Bu durumlara örnek vermek gerekirse; tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. “Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması” sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir.

Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır.

Söz konusu tescil davaları Hazine’ye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre mirasçılardan her biri her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Satış isteğinin bulunup bulunmadığı da göz önünde tutulacaktır. Eğer satış isteği yoksa, satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine gidilemeyecektir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi dava yolu ile istenemeyecektir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olacaktır. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.

Elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de mümkündür. Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Nasıl Açılır?

Mirasçılar aralarında imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabi taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin olarak dava edilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak olan tüm paydaşlara karşı taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Bu davalarda tüm ortaklar davaya dahil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın öldüğü belirlendiği takdirde son mirasçının Hazine olacağı düşünülmelidir.

Ecrimisil Davası Avukatı (Haksız İşgal Tazminatı)

Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın, onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kötüniyetli 3. kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık olmak üzere verilen tazminat olarak nitelenen özel giderim biçimidir. Ecrimisil davası da; malı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatının alınıp, bu eşyanın sahibine geri verilmesini amaçlayan bir dava türüdür.

Ecrimisil sanılanın aksine kira alacağı değildir. Kirada, kiracı ile kiraya verenin hukuka uygun olarak karşılıklı irade açıklamaları söz konusu iken; ecrimisilde hukuka uygun bir irade açıklaması yoktur. Kötüniyetli olan 3. kişinin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulü, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın, sanki kendi malıymış gibi kullanması, kiraya vermesi, kiraları toplaması hali söz konusudur.

Ecrimisil 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesinde düzenlenmiştir.

MADDE 995: İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Haksız işgalciden ecrimisil isteyebilmek için oluşması gereken bazı koşullar söz konusudur:

Haksız işgal olmalıdır.

İntifadan men şartı gerçekleşmelidir.

Haksız işgalden dolayı malik veya zilyet zarara uğramalıdır.

Eşyayı elinde bulunduran kişinin kötüniyetli olması gerekir.

Kötüniyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereler olmalıdır.

Haksız işgal tazminatı talebine bağlı olarak açılacak ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ayrıca ecrimisil talebine konu tazminat, sahip olduğu nitelik itibariyle geçmişe dönük olarak talep edilebilmektedir.

Ecrimisil davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmekte olup, haksız işgale uğrayan şey taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkili olacaktır. Bu davalar ecrimisile konu haksız fiilin önlenmesi yani müdahalenin men’i davası veya tapu iptal davaları ile birlikte açılabileceği gibi, bu davalardan bağımsız olarak da açılabilmektedir.

El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası

Kişilerin temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda 1982 sayılı T.C. Anayasası’nda ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kişiye sahip olduğu şeyler üzerinde tam egemenlik sağlamaktadır. Buna göre eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; bu eşyalar üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler.

Kişilerin sahip oldukları mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlıklara ve saldırılara karşı onları koruyabilmek için çeşitli kanunlarla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinin 2. fıkrasında yer almaktadır. İlgili düzenleme; “Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.” demek suretiyle malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türünü düzenlemiştir. Bunlardan bir tanesi de El Atmanın Önlenmesi Davasıdır.

El atmanın önlenmesi davası malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasını önleyen ve fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür. Dolayısıyla bu dava yolu ile malına haksız olarak müdahale edilen ve onu kullanmasına engel olunan kişinin bu engellemeyi bertaraf etmesi amaçlanmaktadır.

Dava Şartları

Davayı açacak kişi mülkiyet hakkına sahip olmalıdır.

Kişinin sahip olduğu şey üzerinde haksız müdahale olmalıdır.

Saldırı halen devam ediyor olmalıdır.

El atmanın önlenmesi davası, dava konusu eşyanın sahibi tarafından malını haksız yere elinde bulunduran kişiye karşı açılmaktadır. Söz konusu davalar için görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetki bakımından ise; genel olarak davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olup, dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olmaktadır. Ayrıca bu davada mülkiyet hakkının korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir.

Ayıplı Gayrimenkul Davası Nedir?

Hukuki bir terim olarak ayıp, üstlenilen işte ya da edimde vaat edilen hususların tam olarak gerçekleştirilmemesini ifade eder. Söz konusu ayıplar bir ya da birden fazla olabilir. Burada belirtilecek olan ayıp ise gayrimenkulde görülen ayıplardır. Diğer bir anlatımla ayıplı konut durumunda ne gibi haklar söz konusudur bu hususlar vurgulanacaktır.

Bilindiği üzere gayrimenkulün inşa edilmesi, belli bir proje dahilinde olmaktadır. Kaç oda kaç salon olacağı, elektrik ya da su gibi zorunlu altyapıların başarılı bir şekilde kurulması, kullanılan boya ve kalıpların kalitesi gibi tüm hususlar, konutun inşasından önce üstlenilir. İşte bu gibi durumlarda gerçekleştirilecek ihlaller ayıplı ifa kapsamında değerlendirilir.

Gayrimenkuller bakımından en sık karşılaşılan ayıplar şu şekilde gösterilebilir; imar planında, kullanılan malzemede, altyapının oluşturulmasında karşılaşılan ihlallerdir. Dolayısıyla bu gibi durumlarla karşılaşan tüketiciler derhal haklarını aramaya koyulmalıdırlar.

Ayıplı konut durumunda tüketicinin hakları şu şekilde sıralanabilir:

Ödediği bedeli ispat etmek kaydı ile bedel iadesini içeren sözleşmeyi fesih hakkı

Ayıplı çıkan konutun iade ve teslim alınarak yerine aynı nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesi

Meydana çıkan ayıp oranından satış bedelinden indirim ve iade yapılması

Meydana çıkan ayıpların ücretsiz ve herhangi bir ad altında bir bedel talep edilmeden ücretsiz tamir edilmesi

İnşaat Hukuku Nedir?

Ülke ekonomimizin en önemli kaynaklarından bir tanesi olan ve gayrimenkul sektörünün içerisinde yer alan inşaat sektörü, insan nüfusunun artışına bağlı olarak hızla gelişmiş ve büyümüştür. Buna bağlı olarak da inşaat sektörü alanında taraflar arasında yapılan işlemlerden doğan uyuşmazlıklar günden güne artmıştır. İnşaat sektöründeki gelişime paralel olarak artan uyuşmazlıklar hakkında çeşitli düzenlemelerin yapılması gerekmiş, böylelikle İnşaat Hukuku dediğimiz hukuk alanı oluşturulmuştur.

İnşaat Hukuku sadece bina ve eklentileri ile ilgili yapım işini değil, arazinin üzerinde, içinde ve altındaki tüm yapım faaliyetleri ile yapım işlerinin düzenlenmesine ilişkin yasal kurallar bütününe denmektedir.

İnşaat Avukatının Önemi

İnşaat Hukuku çok kapsamlı bir hukuk dalı olup genel anlamda; inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, ruhsatlandırma ve imar durumunun belirlenmesi hizmetleri, tapu tesis, iptal, tescil davalarının açılması ve takibi, ipotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi, intifa hakkı, geçit hakkı, ayni haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi, müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması işlemleri bu alanda yapılan işlemler arasında yer almaktadır.

Kentsel Dönüşüm Nedir ve Ortaya Çıkış Sebepleri Nelerdir?

1960’lı yılların sonunda sanayi ve ekonomideki gelişmelere bağlı olarak köylerden büyük şehirlere göçler başlamıştır. Şehir merkezlerinde aşırı nüfus yoğunluğu olmuş, bu da beraberinde plansız kentleşme, altyapı yetersizliği, kaçak yapılaşma ve çevre kirliliği gibi çeşitli olumsuzlukları beraberinde getirmiştir. Bununla beraber Türkiye’nin jeolojik yapısı itibariyle aktif fay hatlarının olduğu deprem bölgesinde bulunduğu bir gerçektir. Bu yıkımları önlemek amacıyla 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir.

Kentsel Dönüşüm; şehirdeki kaçak yapıların önüne geçilmesi için ve depreme dayanıklı olmayan riskli binaların belirlenip yeniden yapılarak, doğal afetler sonucu oluşabilecek zararların en aza indirilmesi amacıyla yapılan, daha yaşanılabilir ve sağlıklı kentler düzenlemeyi amaç edinen bir kamu projesidir.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerler?

Kentsel Dönüşüm süreci Riskli Yapı Tespit Raporunun alınması ile başlamaktadır. Bu raporun alınabilmesi için maliklerden bir tanesinin başvurusu yeterlidir. Maliklerden herhangi biri veya bu kişilerin kanuni temsilcileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayımlamış olduğu listede yer alan lisanslı riskli yapı tespit kuruluşlarından herhangi birine başvurarak bu süreci başlatabilir.

Yapılan başvuru neticesinde söz konusu kuruluş binadan bir parça alır ve binanın riskli olup olmadığı noktasında değerlendirme yapar. Değerlendirme sonucunda bina riskli yapı olarak tespit edilirse; söz konusu tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirilir. Bakanlık da ilgili Tapu Müdürlüğüne binanın riskli yapı olduğunu, tapuya riskli olarak şerh edilmesi gerektiğini bildirir.

Tapu Müdürlüğü maliklere söz konusu binanın riskli olduğuna dair tebligatı yapar. Tebligatın maliklere ulaşmasından itibaren 15 gün içerisinde bu tespite itiraz edilebilir. İtiraz, Bakanlık nezdinde oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir ve kabul edilirse, riskli yapı tespit raporu geçersiz olur.

İmar Barışı

3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi ile hayatımıza giren ve Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları tebliği kapsamında şartları düzenlenmiş olan İmar Barışı; imar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılar kapsamında, herhangi bir yapı kaydı bulunmayan arsa tapulu yerler, hazine arazisi üzerindeki taşınmazlar ya da ruhsata aykırı yapılar için tapu benzeri bir belge olan “Yapı Kayıt Belgesi” verilmesi suretiyle taşınmazlara yasallık kazandırılmasıdır.

İmar Barışı Başvurusu ve Hukuki Destek

Aslan Hukuk Danışmanlık olarak; uzman avukat kadromuz ve çözüm ortağı mimarlarımızla birlikte, imar barışı başvurularınızın hukuka ve gerçeğe uygun biçimde yapılmasına hizmet etmekteyiz.

Yapı kayıt belgesi başvurunuz için; taşınmazların doğru ölçümlerinin gerçekleştirilmesi, ilgili başvuru evraklarının tertip edilmesi, başvurunun sizler adına e-devlet sistemi üzerinden yapılması ve takibi sonucunda yapı kayıt belgesinin alınması hususlarında hizmet vermekteyiz.

Bununla birlikte, yapı kayıt belgesini tapuya tescil ettirmek isteyen binalar bakımından da başvuru sonrasında projelerin hazırlatılması, zemin etüdünün hazırlatılması, umumi hizmetler bakımından terklerin gerçekleştirilmesi ve yönetim planı hazırlanmak sureti ile tapuda kat mülkiyeti tesis edilmesi işlemine kadar tüm süreçte anlaşmalı mimarlık ofislerimizle birlikte paket halinde işlemlerinizi tamamlıyoruz.

Yasanın getirdiği bu haklardan hukuka uygun biçimde yararlanmak ve cezai sorumluluklar ile karşılaşmamak adına gerekli desteği almak ve sorularınız için bizimle iletişime geçmeniz faydalı olacaktır.

Sözleşme Hazırlanması Hizmetlerimiz

Yeni Türk Borçlar Kanunu kapsamında büromuz gayrimenkule bağlı ayıplar ve kira sözleşmeleri başta olmak üzere taraflar arasında çıkan her türlü taşınmaza ilişkin uyuşmazlığın çözümü için dava ve icra hizmetleri de sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına kamuoyunda “2-B” olarak bilinen orman vasfını kaybetmiş alanlar üzerinde mülkiyet kurulmasına yönelik hukuki destek verilmesi de girmektedir.

Gayrimenkul Avukatı Olarak Hizmetlerimiz

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanması

Tapu tesis, iptal, tescil davaları açılması ve takibi

İpotek tesisi, ipoteğin paraya çevrilmesi konularının takibi

İntifa hakkı, geçit hakkı, aynileştirilmiş şahsi haklara ilişkin ihtilafların çözümlenmesi

Yapı kooperatifi yönetim ve işlemleri

Ayıplı gayrimenkul davası

El atmanın önlenmesi davası

Ruhsatlandırma ve imar durumu belirlenmesi hizmetleri

Müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler

Kat mülkiyeti ve irtifakı kurulumu

Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhlerinin yapılması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına inşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de girmektedir.

“Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuz özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Taşınmazın aynından doğan davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gereklidir. Bu konuda yetki itirazı olabileceğinden gayrimenkul davalarında gayrimenkul avukatı ile hareket etmek doğru olacaktır.”

“Özellikle büyük rakamlara imal edilen yapılar düşünüldüğünde, gerek hak devirleri, gerekse taşınmazın inşaat aşamasından teslim aşamasına kadar geçen süreçte akdedilen sözleşmelerden çıkan uyuşmazlıkların dava yoluyla çözüme kavuşturulması aşamalarında bir uzman gayrimenkul avukatına danışılması çok önemli hale gelmiştir.”

Arsa (Kat) Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Gayrimenkul Hukukunun önemli bir alanından olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit, inşaat şirketleri) arasında yapılmaktadır. Burada yüklenici firma; kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapımını üstlenmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has, karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir.

Gayrimenkul Hukukundan Doğan Davalarda Yetki

Gayrimenkul hukukundan doğan davalarda, davanın açılacağı mahkemenin belirlenmesinde 6100 sayılı Türk Hukuk Muhakemeleri Kanunu özel ve kesin bir yetki şartı getirmiştir. Buna göre taşınmazın aynından doğan davaların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir. Dolayısıyla taşınmaz ile alakalı olarak yukarıda sayılan sebeplerle veya başka sebeplerle açılacak davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde açılmalıdır.

Gayrimenkul Avukatı Ekibimize Ulaşın

Balıkesir’da çalışmalarına devam eden Aslan Hukuk Danışmanlık’a ve Balıkesir gayrimenkul avukatı için avukat kadromuza iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.